新鸥鹏巴川府小区百科：25栋1484户、56笔成交5298元/㎡与同月2.9倍极差

永川行知路88号的新鸥鹏巴川府，同月同盘跑出系列最大极差：2026 年 4 月，洋房 88.45㎡ 以 9777 元/㎡ 成交，高层 96.35㎡ 以 3373 元/㎡ 成交——极差 2.90 倍。房源库编号 746，2022 年建成，25 栋 1484 户，商住一体、产权 50 年；646 条预售通告命中 12 条，证载 20 幢 1,256 套，且系列首见「一项目两处证载坐落」：多数幢在行知路88号，2025 年两证中的 21、7、8 幢在龙马大道999号。骏耀房产网统计 56 笔买卖加权 5298 元/㎡，与评估均价 5250 元/㎡ 几乎持平（+0.9%），四年 5843→4991→5055→4710 元/㎡，2026 年下半年落至 4357 元/㎡。学区为系列罕见的双门牌单列：小学、初中原文均以「行知路88号（巴川府）」门牌单列，分属凤凰湖小学与凤凰湖中学。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

新鸥鹏巴川府位于重庆市永川区行知路88号，平台 58 条成交记录的板块字段全部标注「凤凰湖片区」、区域字段全部标注「新区」，与米兰阳光、恒森盛世华章同属凤凰湖板块口径整齐的样本。房源库编号 746，登记建成年代 2022 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 25 栋，规划户数 1484 户，建筑面积登记 22,424㎡、占地面积 92,172㎡，容积率 1.80，绿化率 35.00%，产权年限登记为 50 年。物业登记为重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，物业费、地面车位与停车费字段无登记；地下车位登记 1,805 个，车位比约 1.22/户。开发主体登记为重庆市永川区南鹏建设开发有限公司，与 2023 年后预售通告证载的售房企业名称一致。市政配套：供水、供电均登记为侨立水务，供气字段未登记。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 0 套、新房 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量登记疑点：建面小于占地（系列第二例）

登记建筑面积 22,424㎡ 小于占地面积 92,172㎡，且按容积率 1.80 折算计容体量约 16.6 万㎡，与登记建面相差逾 14 万㎡——三个数字互相不自洽，为本系列继金科棠城壹号院之后的第二例体量异常。可能的解释包括字段错位（建面与某期计容口径混淆）或登记口径差异，但本站不做超出现有证据的判断：文中涉及体量的表述均标注「以住建备案为准」，证载预售面积（约 12.6 万㎡）可作为量级参照。

1.3 官方预售通告：12 条命中，证载 20 幢

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索：「新鸥鹏巴川府」「新鸥鹏」「南鹏」「行知路88」「巴川」五个专属关键词在标题层面命中 12 条（2021 年 4 条、2022 年 2 条、2023 年 2 条、2024 年 2 条、2025 年 2 条），正文补扫其余 634 条无新增命中。逐条下载证载影像并放大识别，12 条通告合计证载 20 幢（1-8、11、12、15-19、21-25）、1,256 套、约 12.61 万㎡：2021 年 496 套、2022 年 174 套、2023 年 248 套、2024 年 128 套、2025 年 210 套。9、10、13、14、20 幢未检索到证载记录，或未取证、或不含成套住宅；证载套数对登记 1,484 户覆盖率约 84.6%，量级互相印证。

证载影像还留下三处细节：一是两处证载坐落——1-6、11、12、15-19、22-25 幢证载「重庆市永川区行知路88号」，而 2025 年两证（2025-013 号 21 幢、2025-022 号 7、8 幢）证载「重庆市永川区龙马大道999号」，同一项目两处门牌并存，为本系列首例，签约时以合同证载坐落为准；二是推广名异体字沿革——2021 年首证（059 号）证载「新欧鹏·巴川府」，自 2021-062 号起统一为「新鸥鹏·巴川府」，本文按规范名「新鸥鹏」行文、原文引用保留原字；三是 2021-067 号附记「本次预售许可变更因预售资金监管银行变更」，12 条通告的监管银行均为中国农业银行永川支行。

1.4 楼栋分布与站内图库

官方证载之外，视觉档案以项目沙盘鸟瞰与站内图库为准。沙盘/效果图显示：本盘高层组团（13-25 号楼位）居中偏北、沿地块中轴排布，洋房组团（1-12 号楼位）沿南侧与东侧围合，西北角与东南角各留城市道路界面，与台账「高层 30 笔、洋房 25 笔、叠墅 1 笔」的业态结构一致。

站内图库存有本项目楼栋分布图：高层（13-25 号楼位）居中偏北，洋房（1-12 号楼位）沿南侧与东侧围合，图中在售、待售、售罄三色标注与 12 条证载幢号可交叉核对。另有园林景观效果图等 5 张，分辨率 1010-1145px，无第三方水印。

二、56 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 58 条记录，无混入记录，2 笔租单金额字段正常（万元口径月租，无异常剔除），实际记录区间 2023-02-02 至 2026-10-14。按口径拆分：一手房 40 笔、二手房 16 笔、租单 2 笔。买卖 56 笔为系列中等样本，其中一手占比 71.4%——本盘 2022 年建成，2023-2024 年仍处一手去化期，一手样本集中属正常时段特征。

买卖 56 笔合计成交总额 2,936.75 万元、总面积 5,543.49㎡，加权均价 5298 元/㎡，中位数 5041 元/㎡，简单均价 5308 元/㎡，单价区间 3373-9777 元/㎡。

2.2 业态分层：高层、洋房、叠墅三组盘面

高层加权 4624 元/㎡ 低于评估线 626 元，且 86.7% 的笔数低于线；洋房加权 5961 元/㎡ 高出高层 1337 元（约 +28.9%），仅 20.0% 低于线；叠墅仅 1 笔单列。一手 40 笔加权 5460 元/㎡（中位 5460，区间 3957-7677）vs 二手 16 笔加权 4900 元/㎡（中位 4749，区间 3373-9777）——一手以 2023-2024 年入市高位时段为主，属时段错位而非同质比较。

装修字段标注清水房 54 笔、精装修 3 笔、全新装修 1 笔——清水交付占绝对主导；户型字段 58 条（含租单）全部标注「三室二厅二卫」，本盘成交结构高度集中于三房。

2.3 年度走势：四年约 -19.4%，2026 年下半年加速

四年走势 5843 → 4991 → 5055 → 4710 元/㎡，累计降幅约 19.4%。半年度序列 5824→5885→5001→4969→5026→5145→5105→4357 显示：2023 年在 5800 上方筑顶，2024 年一步落到 5000 附近后横盘近两年（2025 年还小幅回升至 5145），2026 年下半年加权 4357 元/㎡ 为全部八个半年度最低——横盘在 2026 年被打破。近 12 个月（至 2026-10-14）14 笔加权 4778 元/㎡。评估线结构同步下沉：低于线的笔数占比 33.3%→58.3%→75.0%→83.3%。

2.4 面积段分布：90-110㎡ 为主力

90-110㎡ 段 28 笔（占买卖 50.0%）为主力，110-130㎡ 段加权 5530 反而高于主力段——大面积多为洋房业态。50㎡ 以下无买卖成交，与「三室二厅二卫」的户型结构一致。

2.5 极值样本：同月极差 2.90 倍（系列之最）

• 最高单价 9777 元/㎡：2026-04-28 二手房／洋房 88.45㎡，成交价 86.48 万元；
• 最低单价 3373 元/㎡：2026-04-12 二手房／高层 96.35㎡，成交价 32.50 万元；
• 最高总价 86.48 万元：2026-04-28 二手房／洋房 88.45㎡（9777 元/㎡）；
• 最低总价 32.50 万元：2026-04-12 二手房／高层 96.35㎡（3373 元/㎡）。

与既往各盘「极值两端相隔数年」不同，本盘两个极值出现在同一个月：2026 年 4 月，洋房与高层的成交单价差出 2.90 倍。这一方面是业态溢价（洋房 5961 vs 高层 4624）的自然延伸，另一方面也说明本盘二手房定价尚未收敛，同一时间窗内不同业态、不同楼位的报价分歧极大——任何报价都应回到同业态、同面积段近期成交逐案核对。

2.6 逐笔成交台账

2.7 流速与付款样本（如实留白）

付款方式标注全款 4 笔、按揭 3 笔、其余未标注；挂牌-成交可配对仅 1 笔（挂牌/成交比 1.495）；成交周期有数值样本 2 笔（中位 62 天）。样本不足，本站不做流速与付款结构断言。

三、租赁样本（2 笔，如实罗列）

租赁仅 2 笔且样本量小于 5，按本系列规范只罗列不统计：2025-07-31 高层 85.70㎡ 月租 1,700 元（单方 19.84 元/㎡·月）、2025-08-09 高层 86.62㎡ 月租 1,800 元（单方 20.78 元/㎡·月）。零异常记录。租赁占台账 3.4%，与上一期城市铭人 67.2% 的租赁占比形成系列两极——巴川府是典型的「以售为主」社区，毛收益、租金走势等结构性指标因样本不足不做测算。

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌单列（凤凰湖小学）

2026 年永川区小学招生原文第 7 条「凤凰湖小学」条目内以门牌号单列本项目：

「7. 凤凰湖小学 凤西路9号（凤凰育才），兴龙大道896号（蓝光•雍景府）……凤凰大道1号（凰城华府）……888号（凤凰世纪城），凤凰一路108号（凤凰郦苑）……永津路155号（万科城逸），行知路88号（巴川府），昌龙大道999号（爱情·十里天境）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的年满6周岁适龄学生。」

即行知路88号（巴川府）为门牌级单列，户籍与房屋产权在辖区范围内及「有户无房、有房无户」的适龄学生均纳入凤凰湖小学招生范围。

4.2 初中阶段：门牌单列（凤凰湖中学）

2026 年永川区初中招生原文第 6 条「凤凰湖中学」条目同样以门牌号单列本项目：

「6. 凤凰湖中学 凤凰大道，凤凰一路，凤栖路，花果路，兴龙大道单号999号、双号896号及以后路段，龙马大道，永津大道，永津路155号（万科城逸），昌龙大道999号（爱情·十里天境），行知路88号（巴川府）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及"有户无房、有房无户"的小学毕业生……」

小学与初中两级均为门牌单列且指向同一门牌「行知路88号（巴川府）」，学区口径的确定性与完整性为系列最高档；划片初中凤凰湖中学与小区直线距离约 0.62 公里。需要说明：房源库登记产权为 50 年，落户、学位认定规则以教委与公安户政部门审核为准。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（19 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有三点值得记录：一是教育资源沿北向密布——职教中心 0.50 公里（东北）、划片初中凤凰湖中学 0.62 公里（正西）、现代制造职院 1.19 公里（正北）、民进学校 1.28 公里（东北），1.3 公里内四所学校，职教与高校资源为系列最密集样本之一；二是生态资源沿西向展开——凤凰湖公园 1.60 公里（正西）、凤凰湖水域 1.66 公里（正西）、观音山公园 2.62 公里（西北）；三是医疗为明显短板——最近的大型综合医疗为永川区人民医院 4.75 公里与重医附院新区分院 4.96 公里，均超出 4 公里，与上一期城市铭人（重医新区分院 0.35 公里）形成两极。公开地图在本片区未收录超市、银行等商业网点数据，日常商业配套请以实地踏勘为准。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与盘面分层

合作银行评估指导价区间为 5000-5500 元/㎡，评估均价 5250 元/㎡。买卖 56 笔加权 5298 元/㎡，高于评估线仅 48 元（+0.9%），为系列与评估线最贴近的加权样本之一；但其中 31 笔（55.4%）低于评估线、25 笔高于线。分层看：高层 30 笔加权 4624 元/㎡ 已明显低于线，洋房 25 笔加权 5961 元/㎡ 仍在线上；结合年度结构（2026 年 10/12 低于线、下半年加权 4357 元/㎡），盘面重心实际已移到评估线下方，加权值被 2023 年一手高价样本与洋房业态托住。

6.2 真实台账按揭样本与在售测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账付款方式全款 4 笔、按揭 3 笔，无按揭成交单价样本，故本节以在售 6 套挂牌逐套测算：

读表要点： 在售 6 套挂牌单价 5349-6555 元/㎡ 全部高于评估线 5250 元/㎡，贷款按评估认定值封顶，首付被动上浮至 16.6%-31.9%；104.7㎡ 案首付比例最低（16.6%），119㎡ 案总价门槛最高（78 万、首付 24.90 万）。6 套中 5 套毛坯、1 套精装，精装 99㎡ 案挂牌单价 6343 元/㎡ 为 6 套中次高。在售挂牌区间全部高于近 12 个月成交加权 4778 元/㎡ 与 2026 年下半年加权 4357 元/㎡，议价空间请回到同业态近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
2. 两处证载坐落：12 条预售通告中 21、7、8 幢证载坐落为龙马大道999号，其余幢为行知路88号，同一项目两处门牌，目标房源的证载坐落、门牌与产权证附图签约前必查；
3. 体量登记不自洽：登记建面 22,424㎡ 小于占地 92,172㎡、且与容积率 1.80 折算值相差逾 14 万㎡，计容面积与容积率以住建备案为准；
4. 证载缺口：9、10、13、14、20 幢无证载记录，目标楼栋的预售证与交付信息签约前必查；
5. 物业费与车位口径：物业费、地面车位、停车费字段无登记，地下车位登记 1,805 个（车位比约 1.22/户），收费标准与产权车位售价签约前必查；
6. 学区双门牌单列的确认：小学、初中两级原文均以「行知路88号（巴川府）」门牌单列，但 50 年产权商住一体登记下的学位认定以教委当年度审核为准；
7. 同月极差 2.90 倍的盘面：洋房 9777 与高层 3373 出现在同一个月，二手定价分歧极大，任何报价回到同业态、同面积段近期成交逐案核对；
8. 在售与成交的价差：在售 6 套挂牌单价 5349-6555 元/㎡ 全部高于近 12 个月成交加权 4778 元/㎡，出价前对照第六节测算；
9. 医疗配套距离：最近大型综合医疗在 4.7 公里以外，对就医便捷度有要求的家庭请实地核实通勤方案；
10. 供气字段未登记：供气配套请以实地与物业确认为准，商住一体项目的通气条件签约前必查。

7.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-02 至 2026-10-14，共 58 条，其中一手房 40 笔、二手房 16 笔、租单 2 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学、初中均以行知路88号（巴川府）门牌单列，分别属凤凰湖小学、凤凰湖中学招生范围），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
5. 预售证载数据来自永川区人民政府网站公开影像（12 条通告，证载 20 幢 1,256 套），个别数字经影像放大识别，尾数以官方影像原件为准；证载坐落、推广名异体字等均按原文归档；
6. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
7. 数据样本存在覆盖局限（租单仅 2 笔不做统计、挂牌-成交配对 1 笔、成交周期数值样本 2 笔、叠墅样本仅 1 笔、公开地图无本片区商业网点数据、体量登记不自洽），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期城市铭人（人民大道809号，兴龙湖片区 12 栋 812 户）把「租赁驱动」推到系列顶点——租单占台账 67.2%、单方月租 22.59 元/㎡·月为系列之最，四年 -37.4% 为系列最大降幅，但学区口径常规（小学双校可选、初中按路段归档）。本期新鸥鹏巴川府（行知路88号，凤凰湖片区 25 栋 1484 户）几乎是它的镜像：租赁仅 2 笔（3.4%）、买卖 56 笔以一手为主，官方档案齐全（12 条证载 20 幢），学区口径升到系列最高档——小学、初中两级均为门牌单列；但同月 9777 对 3373 的极差又刷新了系列纪录。两期连读，兴龙湖-凤凰湖走廊上的两类社区画像清晰起来：一个以租养盘、价格急落，一个以售为主、业态分化。加上更早的米兰阳光、恒森盛世华章，凤凰湖片区的逐笔台账对照网正在成形。

下期预告：文昌路1009号（东欣桂语元山）已进入上线序列——神女湖片区 23 栋 1247 户的纯洋房社区，2022 年建成、容积率 1.50，业态与本期完全不同。它在系列里创下两个反向纪录：42 笔买卖加权 7345 元/㎡，高出评估均价 6200 元/㎡ 达 18.5%，且 42 笔全部高于评估线（系列首个零笔低于线样本）；但成交面积只有约 101㎡、约 115㎡、132㎡ 以上三档，单价极差 1.45 倍（系列最窄），四年累计约 -6.5%（系列最温和）。它的官方核验同样值得一提：646 条预售通告全量检索命中 9 条，证载 20 幢覆盖登记 23 栋的 87.0%，且证载折算户均面积与本站逐笔台账户型互相印证。本站将带着同样的「逐笔台账 + 官方档案 + 学区原文」三件套核对标准上线；需要说明的是，原定 凤凰大道88号（圣托里尼）继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。